经济导报记者 孙罗南

进入严冬，济南的房地产市场也依旧平静，有的楼盘销售仍然承压，有的楼盘日子相对好过些。

经济导报记者近期在探访时看到，市场上不同的产品呈现出两极分化的特点，有些刚需产品由于只剩下了大户型，尽管单价便宜，但总价门槛高，让刚需客户“望而却步”；而有的高端改善产品则是小户型销售有压力。

刚需楼盘小户型“受宠”

近期，经济导报记者来到济南东部的雪山片区探访，在世纪大道以北、东绕城高速以西，有一片片的高楼正在崛起。这里也是济南东部刚需楼盘的聚集地之一，目前很多楼盘的售价在1.1万元/平方米至1.3万元/平方米之间。

该片区一家楼盘的营销人士向经济导报记者表示，“雪山片区这里从2016年前后开始大规模开发，这几年已经卖出了上万套住宅。有很多在济南东部工作的首次置业者在这里买房，由于他们的预算不太高，房屋价格和面积都受到限制，所以，在这里最受欢迎的户型是在100平方米至130平方米之间。”

“这附近今年有一个热销楼盘，它的主力户型面积段就在100到130平之间。相反，一些大户型的产品，即使产品做得更好，也会面临着销售压力。”上述营销人士告诉经济导报记者。

在济南汉峪金谷片区工作的刘女士，一直在东部租房，“我是想着在济南安个家，自己预算不多，就先买个小房子过渡一下。我考虑最好买个小户型，总价低，自己还能负担得起。”刘女士对经济导报记者说。

刘女士最近在关注韩仓河东岸的中新国际城项目，她对楼盘的各方面还比较满意，“一万，多元的单价也比较合适。不过，现在的主要问题是，它目前在售的以大户型产品为主，最小的户型也在130平方米以上，近期加推的更是150多平方米的产品，总价就奔着200万元去了，的确是超出了我这样的刚需购房者的购买力。”

位于济南雪山片区的中新国际城项目

刘女士坦言，自己虽然对产品比较感兴趣，但是因为预算有限估计无力承担，“只能等等这个项目的后期产品了，希望能有小户型可选。”

更多小面积户型回归市场

像刘女士这样期待小户型的刚需买房者不在少数，在济南的房地产市场，也有小户型的住宅产品正回归市场，更多开发商将目光瞄向了这些刚需购房者。

经济导报记者注意到，在雪山片区的世纪大道以北、凤鸣路以东，有一大片的空地也即将被开发为楼盘。据了解，这里的土地将主要由万科进行操盘。

将由万科操盘开发的雪山片区地块

不久前，这里有一宗土地的产品规划已经进行公示，即万科雪山二期A10地块，它规划了5栋楼，共建设676套住宅，地上住宅建筑面积约6.828万平方米，据此粗略估算，每套住宅的平均面积大约101平方米。也就是说，该地块将以小户型产品主打市场。

在业内看来，上述地块的产品预计将于今年上半年入市。这对于已竞争激烈的雪山片区来说，又添竞争者。与此同时，对于一些纯刚需购房者来说，更多小面积段产品的到来，也是个好消息。

随着开发商对刚需购房者的争夺，济南的小户型住宅产品已经越来越多地亮相。比如，新东站片区的中粮项目，也在推100平方米冒头的小户型。位于郭店片区的东城俪景项目，也主推小户型刚需产品，面积在100平方米左右，价格1万元/平方米左右，主要目标客群即是预算在100万元左右的纯刚需客户。

随着更多小面积产品的入市，也有望给更多刚需族提供买房“上车”的机会，让济南购房者有了更多的选择。

CBD豪宅大户型受欢迎

不过相反，在济南CBD片区的部分精装改善楼盘，户型面积偏小的产品反而销售有压力。

在济南的CBD片区，吊塔林立，各个地块仍在热火朝天施工中，各开发商开发的住宅产品迅速攀高，不少小区已经在陆续交房。

住在济南海尔绿城全运村的张先生，一直想着在CBD片区置换一套改善型住房，“我主要看了几个精装盘，之前尤其对仁恒CBD公园世纪的几个大户型比较心动，买这种高端项目，就想着买个大户型一步到位，至少150平方米以上吧。”

仁恒CBD公园世纪项目

不过，由于需要先置换掉手里的老房子，这让张先生的购房计划耽搁了一段时间，等张先生重新考虑买房时，“置业顾问跟我说，之前中意的大户型都已经没有了。这样估计只能考虑其他楼盘了。”张先生对经济导报记者说。

在一家银行工作的郭女士同样对仁恒CBD公园世纪比较感兴趣，不过她也有些纠结，“我们是预算有限，只能考虑小户型，可3万元的单价摆在那里，总价至少要将近300万元了，而且户型一般。“

郭女士说，她转念一想，“这个预算，再往东部挑挑就能选个面积更大点的房子了，所以我一直很犹豫要不要下手。”

经济导报记者注意到，除了仁恒CBD公园世纪，在CBD片区售价同样达到约3万元/平方米的龙湖天璞项目，最后“收官”之时也大多剩下了110多平方米的产品。

位于CBD片区的龙湖天璞项目

济南CBD片区某楼盘的置业顾问也向经济导报记者坦言，“CBD的房子，尤其是明显的豪宅产品，确实大户型相对好卖，小户型卖得一般。有些改善型客户，一看只剩下小户型，直接就放弃了。而对于预算有限的购房者，有的就宁可去买那些位置稍微远点的楼盘了，所以小户型销售有些压力。”

济南房地产市场一位业内人士对经济导报记者表示，在济南楼市，目前不同的产品呈现出分化特点，这更考验开发商的产品设计能力和操盘能力，需要开发商对自己的产品做出合适的定位。